טיפים בנדל"ן
סידרתי לכם את הטיפים שחשוב לכם לדעת ברכישת נכס או במכירת נכס נדל"ן
משכנתאות
- בשעה טובה החלטתם לשדרג את המגורים שלכם ,
אתם שואלים את עצמכם אם כבר יש לנו דירה
האם בדירה הבאה אנחנו זכאים רק ל50% מימון מהבנק ?
אז אתם זכאים ל70% מימון לדירה חלופית , יש שמתבלבלים וקוראים לזה נכס שני שזכאי בעצם רק ל50% מימון ,אך זה בעצם נקרא נכס חלופי – בהתחייבות למכירת הנכס הקיים תוך 18 חודשים.
ברוח התקופה שהריביות עולות והמשכנתה לוחצת , ניתן למשכן את הנכס הקיים עד 70% מערך הנכס כיום וזאת לטובת איחוד הלוואות ו\או שיפוץ הנכס הקיים
- בני זוג שרוצים לרכוש יחד דירה ראשונה ויש ברשות אחד מבני הזוג נכס / חלק מנכס
- זכאים כל אחד לאחוז מימון שונה : לזה שקיים ברשותו נכס \ חלק מנכס זכאי כעת רק ל50% מימון ואילו לבן\ת הזוג שאין ברשותו נכס זכאי ל75% ולכן החישוב יהיה 75%+50% לחלק ל2 ובמצב כזה אחוז המימון שיהיו שזכאים לו יחד הוא 62.5% .
*מומלץ לתכנן זאת מראש לפני נישואים בהסכם ממון מסודר
אל תרימו ידיים יש סיכוי מאד גבוהה לאשר אתכם ע"י בעל מקצוע וכבר עשינו זאת בעבר !
- את כושר ההחזר שלכם מחשבים מההכנסה הפנויה שלכם מהנטו :
- נניח שההכנסה יחד היא 20,000 ש"ח נטו , מכאן אם ישנם הלוואות שמועד הפירעון הסופי שלהם עוד יותר מ18 חודשים הן יופחתו מההכנסות שלכם כך שאם ישנה הלוואה של 3000 ש"ח בחודש משמע ההכנסה הפנויה שלכם היא 17,000 ש"ח ומכאן בין 35%-40% מההכנסה שנותרה זאת אומרת משכנתה בהחזר חודשי של בין 6000-6800 .
מיסוי מקרקעין
תקופת הצינון לפטור ממס שבח הוא לא 18 חודשים כמו שנהוג , אלא 3 שנים במידה וגרתם בנכס ו4 שנים במידה ולא גרתם בנכס .
-למיסוי מקרקעין יש מדרגות מס רכישה גם בדירה ראשונה להלן מדרגות המס 2023:
שווי עד 1,919,155 ש"ח פטור ממס מס של 3.5% על זכות מקרקעין בשווי 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח (לעומת 1,805,545 שקל עד 2,141,605 שקל בשנת 2022) מס של 5% על זכות מקרקעין בשווי יותר מ-2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח
אם עדין לא התחלתם בבנייה המגרש לא ייחשב לכם כדירת מגורים אלא כמגרש בלבד, לכן אם ברצונכם לרכוש דירת מגורים אתם תהיו פטורים ממס רכישה ע"פ מדרגות המס ותהיו זכאים גם ל75% מימון כמו דירה יחידה .
קיים ברשותכם נכס כיום , החלטתם בשעה טובה לשפר דיור ורכשתם נכס חלופי רשות המיסים נותנת לכם תקופת חסד למכור את הנכס הנוכחי תוך 18-24 חודש (תלוי מתי הוא נרכש ) וכך אתם פטורים גם ממס שבח עבור הנכס הנוכחי וגם פטור ממס רכישה בנכס הנרכש .
- אם יש לכם חלק בדירת מגורים שאינו עולה על 1/3 , זה לא נחשב לכם כדירה כלל לכן לא תשלמו מס רכישה בנכס הבא שתרכשו !