שוק הנדל"ן מתעדכן בתדירות גבוהה והחלטתי להעניק לכם ידע עדכני ביותר בכל הנושאים הקשורים
משכנתאות
- נכס חליפי או נכס שני ?
החלטתם שאתם רוכשים דירה חדשה לפני שאתם מוכרים את הדירה הקיימת שלכם ? אתם זכאים לעד 70% לדירה החליפית ,רובכם מתבלבלים וקוראים לזה נכס שני שזכאי בעצם רק ל50% מימון ,אך זה בעצם נקרא נכס חלופי
הריביות עליו ההלוואות מכבידות עליכם ? החלטתם לשפץ ולחדש את הנכס שלכם ?
ניתן למשכן נכס קיים עד 70% לטובת איחוד הלוואות ו\או לשיפוץ הנכס
- כולם זכאים ל75% מימון בנכס הראשון ?
בני זוג שרוצים לרכוש יחד דירה ראשונה אך לאחד מבני הזוג היה נכס לפני הנישואין או חלק בנכס יותר מ1/3 , יהיו זכאים בני הזוג כעת רק ל62.5% מימון ולא ל75% לכן יש לתכנן זאת לפני שמתחתנים - סורבתם אי פעם למשכנתא ? אל תרימו ידיים יש סיכוי של 80% שאפשר לאשר אתכם ע"י בעל מקצוע !
מיסוי מקרקעין
- קיבלתם נכס במתנה ? ההורים שילמו לכם יותר מ50% מהדירה ? תקופת הצינון לפטור ממס שבח הוא לא 18 חודש כמו שרובכם בטח חושבים , אלא 3 שנים במידה וגרתם בנכס ו4 שנים במידה ולא גרתם בנכס .
- נכס ראשון פטור לגמרי ממס רכישה ?
למיסוי מקרקעין יש מדרגות מס רכישה גם בדירה ראשונה להלן מדרגות המס - אם יש ברשותכם מגרש לבניה אך עדין לא הוצאתם היתרי בניה המגרש לא ייחשב לכם כדירת מגורים, לכן אם ברצונכם לרכוש דירת מגורים אתם תהיו פטורים ממס רכישה ותהיו זכאים גם ל75% מימון כמו דירה יחידה לכל דבר ועניין
- ע"פ חוק חלק שאינו עולה על 1/3 בדירה אינו נחשב כדירה לדוגמא : קיבלתם בירושה דירת מגורים והחלק שלכם אינו עולה על 1/3 * ואין לכם נכסים נוספים , כעת אתם רוצים לרכוש דירת מגורים , אתם פטורים ממס רכישה וממס שבח לדירה הנרכשת
- קיים ברשותכם נכס כיום , החלטתם בשעה טובה לשפר דיור ורכשתם נכס חלופי רשות המיסים נותנת לכם את האופציה למכור את הנכס הראשון תוך 18-24 חודש (תלוי מתי הוא נרכש ) על מנת שתהיו פטורים ממס רכישה , למרות זאת קיימת לכם את האופציה לשלם את סכום המס רכישה ורשות המיסים תחזיר לכם את הסכום בתוספת ריבית והצמדה בעת מכירת הדירה הראשונה
שמאות מקרקעין
- נכס עם חריגות ניתן לרכוש ?
השמאי בוחן בעיקר את מצב התכנוני של הנכס הנרכש כאשר ההתייחסות לשווי הנכס הוא רק למצב בנוי מאושר בהיתר , לכן נכסים בהם קיימות חריגות בניה השמאי יתמחר את שווי החזרת מצב לקדמותו / השמשה של המצב הקיים - ברוב המקרים השמאי ישתדל לתמחר מעט נמוך משווי העסקה מטרתו היא לשמור על הבנק במידה והבנק יצטרך לממש מכם את הנכס , נניח שביצעתם עסקה על סך 2 מיליון ₪ , שווי השומה של השמאי הינה 1.950 ₪ זה לא אומר שאתם לא יכולים לרכוש את הנכס הנ"ל אלא שהבנק יממן את שווי העסקה לפי 1.95 ואת ה50 אלף הנוספים אתם תשלימו באופן עצמאי
- עלות שכר הטרחה של השמאי מסובסדת דרך הבנק לאחר חתימת חוזה תשלמו בערך רק כשליש מהמחיר לעומת שמאי בטרום הרכישה , אך יש המון מקרים ששווה לשלם זאת בטרום הרכישה כדי למנוע בעיות בהמשך ( מאד תלוי באיזו עסקה מדובר )
- כאשר רכשתם מגרש לבניה השמאי יתמחר את עלות המגרש לכוד ואת עלות שווי הבניה בנפרד
חישוב שווי הבניה הוא לפי ממוצע באזור , אך אם אתם מתכוונים לבנות בסטנדרט יוצא דופן יש להציג תוכנית אדריכלית מפורטת שכוללת עלויות וכו' - בהמון מקרים בדירות ישנות אין חותמת על התוכנית בעירייה (גרמושקה) זה בעצם אומר שאין היתר לבניין ו\או לדירה הרלוונטית
במצב כזה השמאי לא יוכל להעריך את הדירה וסביר שלא תקבלו משכנתה, אך אם הבקשה הוגשה לפני 1965 בעצם לפני חוק תכנון ובניה השמאי יכול להתייחס לתוכנית כמאושרת אע"פ שאין חותמת .